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任志强“没房的应该感谢买房的”PK“商品房就是用富人的钱补贴穷人的最直接工具”

时间:2018-06-14  来源:美房网  点击:239 评论:0

作者:美房网康老师

前天,任志强老师在厦门关于房地产的演讲,一句“买不起房的人,应该感谢买房的人”再次引发热议。

任老师的理论基础是“中国的城市,越盖越好,越来越发达,买不起房的人,也在享受先进的市政设施,这些成本是谁支付的?是买房者,正因为有人买房,你才能搭便车。”

而这一事实从最近众多城市引进人才就能看得清清楚楚。昨天,太原宣布人才引进计划,加上此前的武汉、西安、长沙、成都、天津等等多个城市出台落户新政,本质上就是吸引外来人口买房,带动城市发展,让现在买房人和以前买房人共同分享城市发展带来的各种公共配套服务的便利。

我和多个城市的房管部门的领导座谈时,这些领导都清楚的说明,这些城市七成以上的财政税收都是依靠土地出让获得,而只有让开发商的库存消化完毕才可能重新出让土地获得财政税收来源。这就清晰的表明,中国在2015年底发出“化解房地产库存”的真正含义。

而在两年前的2016年5月26日,我在公众号【美房网投资俱乐部】发表了《商品房就是用富人的钱补贴穷人的最直接工具!》的观点。文章写道:

非常清楚,只要打断中国房地产的腿,就能搞垮中国经济,就能让广大中国中等收入阶层转移资金到海外购置房产,最终拯救了外国经济。

中国现在已经是世界第二大经济体,五年后,极有可能超过美国成为世界第一。与此同时,遏制中国的声音不绝于耳,敌对势力再次抬头。

房地产是什么?我反复强调房地产就是国家财富的民间体现老百姓购买房产就是参与国家建设并分享国家发展带来红利的机会。房产的价值就是房子周边的各种国家提供的公共配套设施的财富之总和,房价的高与低根本不是房子本身决定的,而是由房子周边的国家提供的各种公共配套设施的数量决定的。

商品房当然是商品,但不是消费品,商品房的本质就是有居住功能的投资品。消费品跟投资品的区别就是消费品是越降价销量越大,而投资品是越涨价越有人买。

可惜的是,一直有一股非理性的民粹情绪伴随着部分领导和媒体,认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资,打击住房投机”,甚至在政府工作报告中悍然写道“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的千古奇谈,仿佛让政府看得见的手摸过一道,房子就神奇的失去了投资属性。市面上一种“自住型商品房”,仿佛加上“自住”,房子就没有投资属性了。

于是,善良的人们听信了这种观点失去了最好的投资机会,这些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候,不是去反思自己的失误,而是期望政府一次次用有形之手去打压房价,最终失去了国家快速发展带来的同步财富性收入的机会。

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其实,不管买房是用来自住,还是用来投资投机,都不能改变买的房子具有投资品的属性

你在一个城市买房,买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会,便利的获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会,这才是真正买房的目的,而这些城市提供的公共服务的不断增加就是房子的投资价值

如果房子只是用来居住的话,你会说“租房也能做到”,因为租房只是消费了房子的居住属性,而买房就是为了收获房子的投资属性,所以租售并举的本质就是使用权和所有权的分离。

你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨期权,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中高于未来房租流折现值的部分就是这个期权的价格。

改革开放以来,古老的中国大地迅速觉醒,经过三十多年的发展,中国已经成为了世界商品的工厂,也是世界商品的战场。成为世界工厂让越来越多的有知识有能力的中国人腰包鼓了起来,成为世界战场让更多的中国人享受到优质生活的便利。

但随着一部分人先富起来,贫富不均的世界性问题在中国也越来越突出,政府为之头疼,百姓为之叫冤,靠能力和勤劳致富的绝大多数人和少数以权谋私快速发财的富人群体严重对立,成为当前中国首要的社会问题。

而这种严重对立会逼迫政府出台政策达到均贫富的目的。而如何均贫富让所有的人都能满意就是考验执政者智慧的最大课题。

在房地产领域这个问题就更为突出,有几套或几十套房的富人和没有房的穷人之间如何达到有效的平衡,让富人和穷人和慕相处就是我们建设和谐社会的最大难题。

在以前我们国家采取的是福利分房制度,这种按需分配的模式在供应短缺的年代诟病重重。后来国家在1998年开始推行商品房制度,这种相当于按劳分配的模式迅速激发全国人民的购房梦。一部分先富起来的群体将财产转化成房产,商品房的价格也大幅上涨超出了穷人的购买能力,引起了新的社会矛盾。

所以房价问题就成为了政府的行政之手反复纠结的问题,时而调控时而松绑让政府的公信力受到影响,民众的购房预期也总是摇摆。

房价纠结问题的本质其实就是收入的问题,如果收入高了房价自然就不是问题,如果收入低了房价就是最大的问题。

而收入的差别正是社会前进的动力,只有让有知识有能力的人获得超出普通人更多的收入,这些人才会愿意发挥自己的知识能力去为社会创造更大的财富。否则所有人的收入都相差无几,就没有人愿意努力工作,其结果就会整体被淘汰。所以在财富的来源环节整个社会应该颂扬勤劳致富的主流观点(至于以权谋私另当别论)。

所以,中央财经领导小组第十三次会议强调:“在全社会大力弘扬勤劳致富、艰苦奋斗精神,激励人们通过劳动创造美好生活,不断提高生活水平。”在这段中强调“勤劳致富”就是要鼓励“勤劳致富”的人士能够安心工作,不断提高生活水平,而勤劳致富正是中等收入群体的财富来源途径。

同时,中央财经领导小组第十三次会议还强调:“加大人力资本投入力度,着力把教育质量搞上去,建设现代职业教育体系;必须发挥好企业家作用,帮助企业解决困难、化解困惑,保障各种要素投入获得回报。”这段描述就是告诉某些人要通过教育帮助部分人群解决困难,鼓励企业家通过就业帮助困难群众解决贫穷问题。而化解困惑就是告诫困难群众要多从事劳动才能摆脱贫穷,而不是通过运动式的革命来达到均贫富的捷径。

当前有两种主流观点我很欣赏,第一种就是说当员工工资最高的时候就是公司运营成本最低的时候,第二种是说公司里工资最低的员工也就是公司里最昂贵的员工。这两种观点其实就是阐述了收入高低的对立与统一的辩证关系。

但是低收入人群由于各种各样的原因还有相当多的数量存在,如果不能很好的解决这类群体的居住问题,不仅对整个社会有不安定因素,尤其对富人群体更有冲击的可能。

所以,在财富的持有环节做到均衡是全世界通行的做法。但是在中国由于慈善事业还不普及,更有一些负面影响制约了慈善的实施,目前慈善更多体现在天灾方面。

真的就没有一种符合中国国情的均贫富的方法吗?当然不是,不仅有并且政府已经开始做了,只是政府没有说。我现在就来告诉大家商品房市场就是最直接的用富人的钱补贴穷人的方法。

我们知道现在政府拍卖土地的时候通常都会搭配一部分保障房,让开发商在建造商品房的同时配建保障房,而保障房的价格是政府用远远低于市场价格来回购,这部分保障房政府用极低价格出售或者无偿出租给低收入人群。而开发商之所以愿意赔本给政府建保障房的原因就是能够把配建保障房的损失转嫁到商品房身上。也就是说富人购买的商品房价格里面有一部分是包含了穷人的保障房的成本的

明白了这个道理,也就明白了当中国商品房库存量增加,购房者持币观望的大环境下,政府为什么要松绑限购令限贷令的原因了。政府对商品房的限购限贷其实就是在阻止富人去补贴穷人,最后补贴不起了就只能还让富人来补贴

所以,政府其实已经在做平衡富人和穷人群体之间财富差别的工作,可惜的是政府没有告诉老百姓这个道理,以致贫富群体之间仍然对立。

也就是说政府过于突出政府层面的综合管理能力,而忽视了富有群体对社会的贡献力。就像一个国家的有效运行首先应该感谢的是纳税人,而不应该过分突出执政者。而在美国这些发达国家每个税务部门,银行包括股市,都会在显著位置公示向所有纳税人致敬的标语。  

所以要想化解贫富群体之间日益激化的矛盾,我们的政府首先要做的就是在宣传口径上加强对纳税人正能量的传播,尤其在房地产领域,政府应该告诉每一个人,购买商品房其实就是参与国家建设的最直接方式,也是支援穷人群体的主要方法。

这样,穷人群体明白了自己其实已经得到了富人对自己的帮助,就不会对富人产生对立,反之,富人们也明白更多的穷人在得到帮助后能够安心生活安居乐业,这样就能保证和谐社会的繁荣稳定。

我们看到,很多国家包括发达国家都在大力吸引投资移民,尤其是吸引中国的富人到他们国家购买房产,就是在支持他们国家的建设,帮助他们国家的穷人脱贫致富,在这一点上应该引起我们政府高度重视。

也应该看到,我们以前的政府在商品房市场的发展上走过很多弯路,其中最不符合实际的就是让所有老百姓都能买的起房这一错误的认识,就和让所有人的收入一样是不可能的。

所以,当任志强老师说出“没房的应该感谢买房的”的倡导时,这句话表面是给没房的人说的,其实更是給城市管理者说的,因为这些人最清楚的就是“商品房就是用富人的钱补贴穷人的最直接工具”。    

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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