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康老师专栏文章

这样持有房产,房价不管涨跌都能盈利

时间:2018-06-20  来源:美房网  点击:527 评论:0

作者:美房网康老师

熟悉我的观点的人知道,房产投资就是参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的工具。

房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和。房产就是城市的股票,不管买房是用来自住,还是用来投资投机,都不能改变买的房子具有投资品的属性。你在一个城市买房,买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业环境,便利的获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会,这才是真正买房的目的,而这些城市提供的公共服务的不断增加就是房子的投资价值。如果房子只是用来居住的话,你会说“租房也能做到”,因为租房只是消费了房子的居住属性,而买房就是为了收获房子的投资属性,所以租售并举的本质就是使用权和所有权的分离。你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨期权,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中高于未来房租流折现值的部分就是这个期权的价格。

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在租售同权的住房新体系下,房价跟房租是成正比的关系,租金回报率就是衡量房价跟房租关系的最重要指标。房产的租金就是股市中的分红,房租越高,就越代表市场竞争力越大,股价跟房价就越高。

买房就是看涨,卖房就是看跌,买房就是对房价的未来充满信心,卖房就是对房价未来失去信心。

传统的房产交易,就是买方(看涨)全款或者贷款买进卖方的房产,同时做产权变更。未来如果房价下跌了,买家认输卖家盈利。如果房价上涨了,买家盈利卖家认输。

随着资产证券化的普及,新的期权交易横空出世,让房产持有者在房价不管上涨还是下跌中都能盈利。我们来看看交易细则:

今有2021号会员林老师愿意用二十万保证金作为看涨期权参与者寻找交易对手,即匹配看跌期权参与者,要求看跌期权报名者满足:

1.交易单价3.5万到3.9万之间,示朝向楼层面积价格协商具体交易价格。

2.合约成立后,看涨期权参与者支付给看跌期权参与者二十万保证金,合约观察期为一年,观察期内购房公司股权抵押在俱乐部名下。

3.如果一年观察期结束后房价下跌,则看涨期权参与者保证金放弃,相当看跌期权参与者获得20万盈利,房产股权不做变更,俱乐部解压该房源。

4.如果一年观察期后房价上涨,则看涨期权参与者收获70%上涨收益,看跌期权参与者收获30%上涨收益,退还20万保证金。

5.双方签署合约时,不做股权变更,只做股权质押到俱乐部名下,所有购房手续放在俱乐部,俱乐部做监督人。

6.出租期间收益归看跌期权参与者。

7.一年合约期内看涨期权参与者随时可以卖出该房产,看跌期权参与者须配合看涨期权过户,俱乐部配合解压质押股权,变更股权费用由看涨期权参与者承担。

8.股权变更前的持有成本由看跌期权负担。

9.如果房价上涨,看涨期权参与者找到买方,看跌期权参与者可以选择保留该房产,但必须支付给按照买方价格上涨收益的70%支付给看涨期权参与者。

10.注意事项:报名前请报名者详细了解期权交易模式,熟悉股权变更的流程,了解风险后再做决定。投资有风险,入市须谨慎。

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上述交易中,对于持有房产的房主来讲,如果房价下跌了,可以盈利二十万,如果房价上涨了可以收获上涨收益的30%,也就是说,房主用可能上涨收益的七成换下跌的二十万收益,做到不管涨跌都是盈利。本来房主就是看跌,所以这种交换就是适合房主的,相当给房主的房价上了下跌保险。

而对于看涨期权参与者,相当用房主的房子做了杠杆,用二十万撬动将近二百万的房子,而付出的利息就是房价可能上涨的三成,对看涨期权参与者来讲,一旦方向看准,就可以让盈利成数倍的放大,这就是看涨期权参与者的优势。

成交就是同一标的物在同一个价位上看法完全相反的必然产物,成交就是化解分歧的有效方式,只有消灭了分歧,市场才能平稳运行。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师(个人微信号:meikang988),毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

郑重声明:本文来自微信公众号美房网投资俱乐部(ID:meifang-club)首发,是美房网投资俱乐部原创文章,欢迎转发,不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。

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