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海宁许村的“隐形地王”,会助涨海宁或嘉兴的房价?

时间:2018-05-31  来源:美房网  点击:189 评论:0

上周三(5月9日),整个海宁包括嘉兴房产圈,热闹得像过年一般——

大家满脸堆笑、奔走相告、刷屏同庆“祝贺海宁房价进入3万元新时代”!

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原来,那天海宁5块地连拍,全部触顶“熔断”加竟配保障房;

其中价格最高的一块地,是位于杭州临平一路之隔的“许村镇”,由浙江侨福置业以“楼面价10659元/平+配建保障房21900平”拍到的;

表面看10659元的楼面价不算最高,但把配建成本及占地比重倒推纳入地价计算,可售土地楼面价将达到19912元/平(注:按此推算房价将近3万才能保本);

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这就轻松碾压了嘉兴老地王——桐乡祥生项目12243元/平,晋升为全嘉兴境内首屈一指的“隐形地王”!

海宁“隐形新地王”的一声“王炸”,可谓平地起风雷,让原来有点沉闷的海宁以及整个嘉兴楼市为之振奋:

如同力不从心之际,隔壁老王送来了一粒“伟哥”,让整个房产圈掀起一阵高潮,特别是房产销售人员,终于等到了最有杀伤力的销售说辞——

就在该地王诞生的次日,海宁所有的楼盘包括嘉兴部分楼盘的售楼处,纷纷打出“海宁楼面价破19912元大关”的公告;

按我看来,这叫醉翁之意不在酒,也叫“项庄舞剑,意在沛公”,目的是为了说服购房者“你看,我的面包比市场的面粉还便宜,你现在买到就是赚到呀!”……

慢!且慢!事情真的会是这样子的吗?

请问,海宁许村的“隐形地王”,一定会助涨海宁或嘉兴的房价吗?

上篇

我看不尽然,我的答案是“不会”或说“助涨有限”,原因有三:

01

许村这块地,虽然行政上属于“嘉兴海宁”,但地域应属于“杭州板块”,就像日本地理属性是东方,但经济属性却被视为西方国家一样;

你看许村镇,做为“海宁融杭新城”的桥头堡,天生地缘优势,像一块楔子一样,深深地嵌进了余杭区临平新城的心脏——

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而这块地,距离杭州地铁1号线“南苑站”直线距离仅500米左右,东边是余之城生活广场,北边还有余杭区第一人民医院,1000米之内,还有银泰城、欢乐城等杭州的生活配套;

说白了除了行政上属于嘉兴海宁,其实就是余杭区临平新城了,而且是在核心区。

换言之,这个“地王”应该是“杭州”的(虽然在杭州看来不算“地王”),与海宁甚至嘉兴没有什么大关系;

02

地王的影响如“地震”,波及范围由“震中”向外围呈同心圆般递减,如石子入水激起的层层涟漪,越到外围越减弱;

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为什么说桐乡的“地王”对桐乡的房价助涨那么大呢,正是因为它几次的地王,都是诞生在振东新区植物园板块的“心脏”部位,它对全身的“供血”是全方位的;

而许村的“地王”呢,对整个东西狭长的海宁,特别是海宁市区来说,这个区位不是“心脏”而是“神经末梢”——

它能激起的涟漪最多波及到隔壁的长安镇,就成了强弩之末,势不能穿鲁缟也,仅从辐射半径来看,或许对桐乡崇福的影响都比海宁市区大。

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其实,海宁的“身材”是有危机的,对整个嘉兴来说,海宁是“投杭分子”,但在海宁内部,融杭的急先锋却是“许村和长安”双雄;

它俩兄弟早已“弃宁投杭”,与杭州暗结珠胎,成为杭州临平和下沙的产业转移基地,如今血肉相连难分彼此了;

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而过于狭长的海宁来说,特别是市区过于偏居东隅(注:他们坐高铁去桐乡高桥站比海宁西站更近),管理西边的许村和长安往往是鞭长莫及,网上就曾有“肢解海宁”的传言;

幸好“及时雨”杭州大哥伸出橄榄枝——“杭海城际铁路”,一杆子贯通海宁最东部直达“碧云站”,笑谈间,把整个海宁版图纳入怀中。

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03

楼市进入个案分化时期,“地王”的普涨拉动作用慢慢减弱;

随着楼市进入深水区,同一地段上不同的楼盘,价差会越来越大,也就是说,或许隔壁就是“地王”,但如果你的产品力品牌力跟不上,“地王”对你的帮助也是有限的;

举例,嘉兴的地王“中铁·花语江南”价格出来了,精装价高达22500元/平,但周边的二手房价能涨多少呢?也想买个两万?我看是不现实。

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另外再看秀湖板块,仅一路之隔的“中梁和卓越”,房价就差了一个“精修”的身段,即卓越的毛坯价可以在中梁那买精装了;

所以具体到项目上,地王的拉动只是“地价”部分,而与地上的“房子”部分是没有直接关联的。

所以说,海宁许村的“地王”,对海宁或者嘉兴当前的楼市是没有什么拉动力的,谁拿这个来“扯大旗作虎皮”忽悠人,要么是不懂要么是别有用心。

下篇

最后,对于诞生“隐形地王”的现象,我想表达三个观点——

01

“限地价,竞配套”的土拍模式,表面上是与中央规定“不能再出地王”的步调一致,但由于地价触顶后,要“竞配套”,“竟配套”环节就上不封顶了,羊毛总归是出在羊身上,这样竟到最后肯定会出“地王”的,只是比较隐蔽而已;

好了,这样一来,相当是“限房价,不限地价了”,你想想,下面烈火焚烧,上面锅盖能压得住?

因此最好的模式,建议还是像嘉兴去年522那样,“地价熔断之后+摇号”,虽然会便宜了中签者,但能从源头上杜绝了“地王”的诞生,是有利稳定房价的。

02

海宁许村的“地价和房价”,有可能会高过隔壁的“杭州临平”,比如在一个多月前的3月29日,临平新城核心区A-3-17住宅地块的成交楼面价,也不过19038.24元/平,而这已经是临平新城宅地的楼面价纪录了。

其实这种“反客为主”现象很正常,也很容易理解,因为杭州限购,而一路之隔的海宁这边没有购限更不会摇号,加上就在地铁站旁边,所以会吸引杭州一部分没有房票但又有资金的买主;

从这个角度看,日后这类“限购的大城市边上,那些不限购的房子”受众范围更大,含金量当然更高。有点类似,嘉善房价比隔壁上海枫泾还高出一截,也是这个原理。

03

我们在选择“环沪”或“环杭”投资布局时,要注意一点,“同环也不同价”,比如环杭板块很多啊,为什么爆发点偏偏选在“许村”呢,再比如环沪板块中,为什么太仓浏河的房价不如昆山的花桥?

答案是,“环沪”或“环杭”的价值是沿着“大交通”的动脉外流的,比如花桥为什么房价较高,是因为它处在“沪宁高速”这个大交通动脉上的,而“许村”呢,也同样是处在“沪杭高速”进出杭州的大交通动脉上。

由于可见,在选择房产投资时,一定要研究地缘价值,并不是挨着沪杭就一定有同样的价值,而是那些“挨着沪杭(高水位)+交通大动脉(大管道)”出入口的地方,才有更大的价值!

从这个角度来看,平湖的新埭镇和新仓镇虽然距上海也很近,但由于是与上海金山区交界,那里是上海的交通末梢,交通管道太小,上海的价值无法外流,所以那里环沪的价值就大打折扣。

(完)

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