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曾公:嘉兴楼市的高潮最多再扛一年!

时间:2018-05-31  来源:美房网  点击:277 评论:0

山外青山楼外楼,南湖房价几时休?

抢房熏得全城疯,直把禾城作沪杭。

废话不多说,直接上两组图——

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上海是冰冷的“海水”,而隔壁的嘉兴则是“火焰冲天”:

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五月的天空,一半是海水,一半是火焰,为何?

PART1

究其因,有以下三点:

1、现在买房的主力军都是“富人”,凡是富人能看中的楼盘都是火爆的;

嘉兴如此,上海也不例外,前阵子上海市区的几大豪宅(如:翠湖天地118套房源,385组认筹;大宁金茂府382套房源,751组认筹;中粮前滩437组,3127组等等)推出,也是“秒光”!

而开篇那几个上海遇冷的房子,都是郊区的,富人看不上,穷人买不起。

2、上海严厉限购,非沪籍不让买,沪籍的一个家庭最多两套,严重抑制需求;

而嘉兴是宽松限购,外地人可在五县两区买一套,本地人除了第三套限贷,只要全款,随便买,套数无上限,加上嘉兴土豪(私企老板)又多如牛毛,从购买力来说,是轻松碾压上海的中产阶级的;

注:关于嘉兴可怕的购买力,可以阅读《读完就明白为什么嘉兴房价一路高歌!》一文!

3、一线楼市全面处在“平稳略跌”通道,除非“豪宅刚需+屌丝刚需”,否则大家没有购房的动力和能力,现在上海二手房挂牌周期平均9个月,二手中介纷纷转做一手外地盘,否则连员工工资都发不出来;

相反三四线城市处在“疯狂上涨”通道,追涨杀跌嘛,所以全嘉兴都在“追涨”,认为“抢到就是赚到”(一是还有上涨预期,二是一手房限价,有套利空间),就会调动全民+各行业的资金一起冲向售楼处,联手抬头的房价!

(注:不少人把手中的房子甚至企业抵押给银行,倒腾现金出来全款抢新房)!

PART2

嘉兴楼市现在有多火呢?

我讲三个现象——

1、没有托过硬的关系+全款,是挑不到中意的楼层和户型!(注:嘉兴的楼盘现在都玩“验资”,不验资不让看样板房,比如嘉兴地王刚开的住宅“中铁花语江南”,就是100万验资过了才给看。)

2、有点抢手的楼盘,都普遍存在“号子费”现象,中介行情在15-20万元/套不等;

3、每逢开盘必“售罄”,一是100%售罄,看好了,是一套不剩(注:那帮家伙都是根据蓄客量来决定推盘量,人为地营造“市场饥渴”,保证每次推盘都抢光),二是抢光的时间均以“秒”计!(注:用手机开盘软件,开盘前一天已全体“彩排”过了)

总而言之,嘉兴楼市就是一个字“火”,两个字“很火”,你到各个售楼处转转看,根本买不到当下的房子,除了要求优先全款之外,就是两句话,要么先验资排队下一批房源,要么去中介,加点“号子费”让别人转出来……

你跑一圈下来,我保证你有三种想法:

一是“后悔当初”,不管是没买的还是买少的甚至连多买的,都后悔当初五六千时为什么不早买或不多买几套?

二是“怀疑人生”,看不懂市面上那么多房子到底都被谁买光了,看不懂那么多有人钱是从哪里突然冒出来的,几百万上千万如同买根葱那般气定神闲、风轻云淡!(注:莫非这就是马云说的七八年后“房子比葱还便宜”的境界)

三是“怀疑社会”,政府年年喊调控却奶奶的年年涨,很容易造成认知上的精神分裂症,看来应该这样说才正确——“房子是拿来炒的,股票才是拿来住的”!

那么请问,是谁在导演这一出戏呢?

答案当然是:导演——政府,主要手法是“限房价,竞地价”;主演——开发商、银行、中介、不良媒体;群众演员——购房者及你我之类的吃瓜群众(注:过度关注也是某种“帮凶”);

另外由于嘉兴市区目前购房的90%都是本地人,所以前两年横扫千军如卷席的“外地分销蝗虫兵团”暂不参演。

PART3

有人问了,说嘉兴火爆从2016年5月开始,至今也两年有余了,其间经历了几次重大政策收紧,但好像得了“抗体”,调控打上去没啥见效,反而是一路高歌猛进,又闹房荒又是房价高潮迭起,这种令人窒息的“亢奋”状态到底何时休?

我,夜观天色,手指一掐,答案有了——嘉兴楼市高潮期还得有一整年,2019年的5月将进入消退期并横盘平整!理由有三:

1、从消费结构来看,嘉兴是典型的“哑铃结构”,是没有像沪杭那样庞大的“中产阶层”的,它就两端,要么“老板阶层”要么“普通打工者”,按目前的土地成本来看,能买得起后面新房子的几乎全是“老板朋友圈”了;

那么,嘉兴老板们加起来一年利润总和多少呢?根据嘉兴市统计局数据,2017年全市规模以上工业企业利润总额550.63亿,我们就按100%全部进入楼市,试问能买光嘉兴每年的增量房源吗?(注:暂时不考虑外来资金流入和限贷后的银行杠杆)

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2、按十三五规划,从2017年开始,未来嘉兴五年将新增住宅20万套,其中2017-2019第一阶段新增13万套,我们就按13万套,每套100平方算,那么新增供应总量是1300万平,再按单价最保守15000元/平计算,总市价约2000亿元。

可见,嘉兴企业每年净利润550亿,三年才1650亿,远比三年新增房子总市价2000亿小,换言之,累计到2019年,老板们把企业100%利润全拿出来买嘉兴的新房子,都买不完!到时肯定又开始出现我们既熟悉又陌生的——“库存”!

3、更令人惊恐的是,压死骆驼的最后一根“稻草”悄然滑落,到2019年5月份,正好是“嘉兴2017年5月20日两年限售”的开禁日,到时“筑坝”蓄了两年之久的水必将开闸“泄洪”,长江倒挂、黄河改道;

二手房的洪流将与一手房的新增量汇集一起,波峰相叠,一泄而下,形成历史最高洪峰水位,到时如果政府不提前“挖沟排水”,很可能会冲毁整个杭嘉湖平原……

所以,我的预判是,嘉兴楼市高潮期是2016年5月至2019年5月,正好三年小周期;

三周年之后(注:高潮过后不等于“下跌”),将进入一个如歌的行板,就像和煦的阳光照在美丽的南湖水面上,清风徐来、水波不兴,又像京杭大运河缓缓流淌、宁静悠扬,决不会像这三年那般激情澎湃、欲火焚身、如同困兽,左冲右突不得片刻安宁;

而一周年后能触摸得到的最高点——一手精装住宅,由于限价,中铁花语江南就是“天花板”,但二手高端住宅,有破三万的可能。

PART4

好了,市场如同人,“高潮亢奋”过长是不正常的,也不利于健康的。

拉长时间维度来看,总体上是“供略大于求”才是正常的、可持续的市场经济;

所以接下来的嘉兴楼市,肯定也会慢慢恢复到“供大于求”的新常态,那么在新常态下,开发商和购房者该何去何从呢?

第一、从开发商的角度,嘉兴做为环沪最有价值的城市之一,是构筑长三角大都市圈重要的核心环,无论新旧常态,嘉兴市场都值得布局或长期持有,这是由其城市本身价值决定的,但考虑有“竞争”,故有三条路可走——

1、成本领先战略:不是简单的低成本或打价格战,而是类似恒大、碧桂园那样通过规模、上市、高周转率等,不赚购房者的钱,去赚产业链和生态圈的钱(这叫“不靠产品价差赚钱,而靠商业模式去赚第三方的钱”);

它们把性价比做到极致,做到没有对手,在它们附近的楼盘卖同价是亏本的,但它们是有钱赚的,即“低价不一定低利润”,目标客户群大多为“白领刚需”。

2、集中一点战略:做高端塔尖,规模不一定很大,但利润丰厚,业界代表类如“绿城”、“星河湾”和“泰禾院子系列”等;

像嘉兴一路走来的“金都景苑—梅湾花园—宝石公馆—绿城悦庄—香缇御峰—中铁花语江南”,走的都是市场塔尖路线,他们坚信“市场是创造出来的”,他们关注的焦点在于“如何成为同时代的第一名”,事实证明,只要是第一名,在嘉兴就从不缺市场!

不过,对于执行这一战略是有要条求,至少两点,一是企业有实力有人才,二是地块本身具备做高端的条件,即必须是一块“上好布料”。

3、差异化战略:这是众多开发商的选择,因为前两个战略都是需要较高门槛的,成本领先型需要有规模,集中一点型需要有定力,不是一般开发商能驾驭得了。

曾公常说“没有差异,便是灭亡”,这就需要通过产品创新,来创造出“与众不同的购买理由”,比如万科的物业、龙湖的景观、融创的“小绿城”、还有新城的商场配套、金茂府的“智能金装”等等。

有人说现在同质化严重,创新太难,其实创新没有想象的那么难,首先你要有一个“完整产品”的概念,“完整产品”是由三个同心圆组成——

最内层中“核心产品”,比如客户要买的房型、装修等,中间层是“外围产品”,整个小区的外立面、景观、物业、会所、地库、大堂等,最外层是“外延产品”,包括品牌、生活方式、价值主张,以及地块之外的社区配套(比如学区房)、交通、升值潜力等等。

所以如果创新的话,可以从这三层中任何一块任何一点入手(比如现在流行的“风雨连廊”等),也可全部创新,其实房地产差异化也是很容易的,毕竟每块土地及周边的配套都是与众不同的。

创新的难点在于两点——一是你的创新点是不是你的目标客户最在乎的地方,二是如何让客户感知到你的创新,即“让客户认为你创新比你真的创新更重要”(注:认知=事实)。

小结:要想热销,你的楼盘肯定是要带着某种“使命”来到人间,解决某一群人的某一个或几个“痛点”,你的出现,要让你的目标客户群视为“大救星”,就像渴望翻身的农奴见到毛主席那样激动,“哇,我终于等到你来了!”

否则,如果你的楼盘出现是可有可无的,只是给目标客户多了一种选择而已,在产品过剩的时代,其实是没有价值的(注:这种楼盘嘉兴不少),只能沦为打价格战;

而且打价格战时,还要自求多福,周边不能出现像恒大、碧桂园之类的“成本领先型”的项目,否则到时打价格战也打不过人家。

PART5

第二、从购房者的角度,如何在未来供大于求的楼市中布局,我的观点是——

自住型的刚需,无论是中高低端的刚需,只要有钱加上自己喜欢,就大胆买进,毕竟改善或享受更好居住环境,全家幸福生活比房价涨涨跌跌更有现实意义;

我还是那句话,只要我“党”还在,房价想大崩是不可能的事,即使出现阶段性或局部下跌调整,但支撑三五年就会收复阵地;

而对于投资性购房,我的建议是:

一要调整回报预期,想像前两年那样爆炸式翻倍是不现实了,能跑过通胀就算成功,二是流动性越来越差,要做好留给下一代的心理准备,故在选择楼盘时,一定要谨记“两个原则三大条件”:

原则一,能租得掉吧?

原则二,想转手的话能转得掉吧?

条件一、选择城市发展的方向,站对风口收益更高!

条件二、选择各板块的核心区域,周边要有商场、学校、医院和交通枢纽,我一哥们,北京知名的房产投资大咖康辉老师说了“房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和”;

条件三、优先选择大品牌开发商的中高端楼盘(注:不选中途贴牌的项目)。

最后,祝嘉兴楼市可持续健康地发展!祝各位看官都能住上满意的房子!毕竟“住得好,一切都好”!


—END—

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