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嘉兴9.21土拍“全军覆没”是故意的?

时间:2019-08-10  来源:曾公 解房君俱乐部 点击:639 评论:0

嘉兴

上周五,中秋放假前一天,嘉兴市级推出五块地,结果想必不少人已知道了,就是两块直接流拍,三块被当地城投(国家队)托底成交,如下图——

嘉兴

如果没有国家队“舍身救主”,就意味着“全军覆没”了,这应该是嘉兴有土拍历史以来最大的“杯具”事件,如同五颗连环原子弹的“利空冲击波”,彻底撕毁了嘉兴并波及辖下五县的楼市信心:

你看,就连高贵如“金茂”的金字招牌,也不得不卸下引以为傲、所向披靡的“铠甲”(精装),脱光身子(毛坯)匍匐在嘉兴人民面前,任人挑肥拣瘦、评头论足……

我知道他们很无奈(注:精装修批不出来),心里也许不服,比如喊出要是早个半年的话,嘉兴第一豪宅中铁花语江南也要靠边站,但市场是没有“如果”的,这就是现实! 

看来,嘉兴高端楼盘都开始降维打击了,那么其他中低端楼盘,或高价地王项目的生存空间,可想而知。

俗话说,好事不出门,坏事传千里,嘉兴土地流拍的当天,就有不少后台留言,询问这次土拍对嘉兴楼市的影响,尤其是担心刚买的房子是不是被套住了?

我当时正赴温州考察项目途中,于是想,先让子弹飞一会,不急一时回答,过好节再说。

现在,月饼也吃完了,可以回答诸看官的问题了——

我的结论是“第一、没那么悲观,这其实都是政府在导演的一出戏;第二、大潮退去,正是拾到漂亮贝壳的好时机”,什么意思呢?展开来说,就是:

01

第一、土地流拍,不是嘉兴的个案,今年全国已累计超800块地流拍了,“土地流拍”不尽是坏事,它至少有两大功效—— 

一是“王老吉”,为了降火,配合国家调控,稳定房价;

因为中国老百姓“狼来了”的故事见太多了,导致每次调控都沦为“空调”,比如你越是限购,百姓越是要买,他们的逻辑是“只有短缺的商品才会限购”;

无奈之下,政府只好自导自演出一系列“土地流拍”事件(注:就像淘宝商家“刷单”一样),因为在老百姓的心智认知中,只有土地流拍,楼市才是变天、房价才是真的要降了;

其实,政府不让土地流拍太容易了,比如不设起拍价,比如不设限制条件,或者倒过来,像“荷兰式拍卖”,从高往下降,一直降到有人要为止。 

所以“流不流拍”也是人为策划的,你回过头来看看嘉兴这几块地,起价又高,条件又苛刻,而且房价又限价,“三明治”夹得死死的,这不是明摆着“一切为了流拍”而来的嘛!

另外,“流拍”对政府来说并不损失,因为肥水并不流到别人的田地里,拍不掉还是自己的,行情不好时,流拍也是一种止损一种避免国有资产流失的保护,理论上说,同一块地,越到后面地价肯定越贵,因为土地市场是垄断。 

举例:我们20112013年代理的嘉善“东方星河湾”楼盘那块地,共110亩2008年行情低迷时,180万/亩就流拍过,等到2010年行情大火时再拿出来拍,就拍到360万/亩,成为当时的总价地王。所以从当地政府的角度来说“多亏了流拍,否则损失一半!”

二是“红牛”,为了提神,“土地流拍”就是为了减少市场新房的供应量。 

为了平衡市场的供给,不能供应量太大了,这么说吧,凡是新房供应量大的城市,“土地必须流拍”,为什么呢?

因为政府在一手降火的同时,又一手在托市,所以不能搞得新房供应量太大了,否则供过于求,房价跌太猛又伤及根本。 

你细数嘉兴当下的新盘供应量,这几块地不流拍能行吗?后面推地,肯定还要继续“流拍”的。

有人说,那不是脱裤子放屁,不用推地就好了啊,兄弟你想得太简单了,不拍地哪来的“流拍假象”,没有“流拍”又如何“降火”,所以最好的方法就是“一边流拍,一边视新房供需量选择性入市”

弱弱问一句,“万一想入市时,没有开发商拍地怎办”?这个好办,人家早就准备好了——国家队时刻准备跑步进场!

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第二、政府托市,支撑房价屹立不倒,也不是嘉兴个案,特别是今年下半年,几乎要么是国企央企要么是当地的城投(政府融资平台)托底拿地或拿地托底; 

比如9月20日,正当外界盛传厦门房价跌跌不休之时,厦门急忙推出三块地,其中最有影响的一块是“岛内土地断供5年”之后的“贵地”,结果被本土国有企业“建发集团”以总价57亿拿下,楼面价38102元/平,溢价率27%,成功刷新了岛内地价。 

厦门正是用“高地价”的硬通货,力挽房价大厦于既倒,再次稳住了市场信心!

嘉兴也是如此,不能把这五块地全给弄流拍了,那就是用药过猛、彻底歇菜了,关键时刻国家队必须要出手护盘,目的就是要稳定市场信心,而且成交的底价即为政府默认的大盘市价——

比如那两块七千多楼面价的围边,毛坯房价在一万四五都是安全的,另一块五千多的楼面价周边,毛坯房价在一万一二都是安全的。 

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第三、对于中国房价,政府最希望是不要大涨,也不要大跌,最佳状态是“滞胀”,就上不去,也下不来,但有点胀胀鼓鼓的感觉,这种逆水行舟、相对静止的状态是很难驾驭的,它需要两个条件:

一是政府自上而下、一竿撸到底不变型的执行力,这一点当前政府绝对没问题;另一个是技巧,除了现有的调控不放松之外,就是通过“土地流拍”和“政府托市”的双人舞进行“刷单”,左刷刷、右刷刷,几个来回,既能把房价稳住,又不知不觉中把民营开发商挤到沟里去,彻底实现行业国有化。 

因此,在未来一两年时间内,“边流拍边托底”将成为土地市场的新常态。 

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最后来谈谈,面对“滞胀”的新常态下,购房者到底该不该买房?

我的观点是——退潮时,正是能捡到漂亮贝壳的好时机!你想一下,如果没有国家一套组合拳打下来,你能以14000不到的毛坯价买到秀湖金茂吗?(注:绑上车位也不到16000元/平)。

正是退潮了,我们才能赤脚踩在沙滩上,从容地、慢慢地挑选到一些自己喜欢的贝壳,否则,像之前那阵子,风高浪急外加泥沙俱下的,哪里是你在挑贝壳,而是贝壳在挑你啊!

也许有大胆者说,能不能等退潮再退潮一些,到时再进入大海腹地,或许能捡到更大更漂亮的贝壳?

我的答案是因人的胆识和偏好而异,切莫贪恋最后一个铜板,如同股票,什么才算是底部,虽等大幅退潮,深入腹地,固然能捡到大便宜,咱暂且不论能不能等到大幅退潮的那一天,但也怕万一突然涨潮,身处深海腹地,代价就是葬身海底。

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因此我的建议是——

如果是刚需或改善,面对滞胀的楼市,有钱且遇到喜欢的就马上买,毕竟幸福的生活比房价波动更有现实意义,钱不够呢也别着急,先租房子住也行,反正房价会横盘一阵子,在等着遇见更好的你。

如果是投资,面对滞胀的楼市,一是要调整心态,想用杠杆快速翻倍是不可能的了,但做成十年以上长线的稳健型理财产品还是靠谱的

二是的挑楼盘时,要挑性价比高的,且房租回报以及流动性变现较好的楼盘;

三是投资房产回报是有天花板的了,想像之前那个波澜壮阔的十倍级涨幅的黄金年代是不可能的了;因此接下来最好的投资,曾公认为是——

投资在自己身上、在小孩身上、在事业在梦想身上,因为这些的投资回报,发挥得好的话,可远远不止十倍!

 

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